La pandemia del COVID-19 ha generado serios problemas financieros en millones de propietarios hispanos que hoy buscan la forma de arreglar sus deudas con los bancos dueños de sus préstamos hipotecarios. Algunos esperan una solución a través del programa federal de pausa temporal del cumplimiento hipotecario (Forbearance), otros siguen indecisos sobre las acciones que deben tomar y no se percatan que sus casas ya ingresaron en la lista de pre-foreclosure.

Para Jessica Palomino, experta en venta de propiedades de la firma Berkshire Hathaway, la decisión de los bancos de incluir una propiedad en la lista previa a la ejecución hipotecaria debe ser tomada por los propietarios como una “señal de alerta”, pues eso revela el inicio de un procedimiento legal que podría terminar en la recuperación de la propiedad debido a la acumulación de cuatro meses o más de incumplimiento de pagos. 

“Los dueños de casas que tengan deudas y no se han acogido al programa Forbearance, deben estar atentos a las cartas que les envían los bancos avisándole que han excedido los términos contractuales por pagos atrasados. El peligro radica que en esas cartas el prestamista especifica el inicio formal de acciones legales para la ejecución hipotecaria ‘foreclosure’”, dijo Palomino.

Aclaró que el pre-foreclosure obliga al prestamista a proponer una última negociación sobre la deuda acumulada, la cual puede ser un pago único para poner al día la hipoteca o intentar una modificación hipotecaria. Ambas opciones son algo complicadas de cumplir si se adeudan varios meses y el puntaje del crédito del propietario es malo para conseguir una línea crediticia alternativa.  

“Algunos propietarios se equivocan al pensar que, de seguir acumulando deuda tendrán el tiempo suficiente para vender la propiedad antes de que el banco obtenga una orden judicial para proceder al desalojo final por ejecución hipotecaria. Lo mejor es actuar ahora y no esperar quedarse en calle y perder toda la inversión realizada”, comento la experta de ReMax. 

Sin embargo, aclaró que una casa que se encuentre en la lista de pre-foreclosure puede ser vendida y, por lo general los bancos, entienden que esa puede ser una salida inteligente para los propietarios en problemas financieros.

“Es importante que los propietarios recuerden que mientras el valor total de la propiedad no sea cancelado y exista incumplimiento de pagos, el banco tiene diversos mecanismos legales para recuperar el dinero prestado. El ‘pre-foreclosure’ marca el inicio y el ‘foreclosure’ es el final de una maniobra lícita del financias para recuperar su inversión”, enfatizó Palomino.`

Evite la ejecución hipotecaria

Si no puede cumplir con los pagos de su hipoteca tome los siguientes pasos:

- No ignore el problema: Mientras más se atrasa, más difícil le será restituir su préstamo y las probabilidades de perder su vivienda aumentan.

- Si tiene problemas para realizar los pagos de su hipoteca: Llame de inmediato al dueño de su hipoteca. Las entidades crediticias no desean su vivienda y disponen de opciones para ayudar a los prestatarios durante momentos de dificultades financieras.

- Lea y conteste toda la correspondencia que reciba de su agencia crediticia: Las primeras notificaciones que reciba le ofrecerán información beneficiosa acerca de las opciones disponibles para evitar una ejecución, que le pueden ayudar a superar los problemas financieros. Sucesiva correspondencia puede incluir importantes avisos de una acción legal pendiente. No abrir su correspondencia no servirá de excusa ante un juicio por deficiencia o ejecución hipotecaria.

- Conozca sus derechos hipotecarios: Busque sus documentos de préstamo y léalos, así estará al tanto de las medidas que puede tomar su agencia crediticia si usted no puede realizar sus pagos. Aprenda sobre las leyes de ejecución y póngase en contacto con la Oficina de Vivienda de Gobierno Estatal para saber el plazo de tiempo que dispone en su estado (ya que cada estado es diferente).

- Estudie las opciones para prevenir la ejecución hipotecaria: El portal de la Administración de Vivienda Federal dispone de valiosa información sobre opciones para prevenir la ejecución (conocidas también como mitigación de pérdidas o alternativas de pago).

- Consulte a un asesor de vivienda aprobado por HUD: El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano suministra fondos para servicios de asesoría de vivienda gratuitos o de muy bajo costo en todo el país. Los asesores de vivienda pueden ayudarle a entender la ley y las opciones disponibles; también pueden ofrecerle asesoría en cómo organizar sus finanzas y representarle en negociaciones con su agencia crediticia, en caso de usted necesitar esta ayuda. 

- Ponga prioridad a sus gastos: Después de atención de la salud, conservar su vivienda debería ser su primera prioridad. Examine sus finanzas y vea donde puede recortar gastos a fin de que pueda hacer su pago hipotecario. Busque gastos opcionales tales como televisión por cable, membresías, entretenimiento que pueda eliminar. Pague primero su hipoteca antes de tarjetas de crédito y otras deudas "sin garantía".

- Use sus recursos: ¿Tiene recursos tales como, un segundo automóvil, joyas, una póliza de seguro de vida y pensión que pueda vender para ayudar a rehabilitar su préstamo? ¿Puede alguien en su hogar conseguir un trabajo suplementario para tener ingresos extra? Aunque estos esfuerzos no aumenten considerablemente su dinero efectivo disponible o sus ingresos, manifiestan a su prestamista que usted está dispuesto a hacer sacrificios para no perder su vivienda.

- Evite compañías de prevención de desalojo: No necesita pagar nada para recibir ayuda de prevención de desalojo o ejecución. Más bien, use ese dinero para pagar la hipoteca. Muchas empresas que operan para obtener beneficios se pondrán en contacto, prometiéndole negociar por usted con su agencia crediticia. Mientras que estos muy bien pueden ser negocios legítimos, le cobrarán cuotas bastante altas (a menudo el monto del pago hipotecario de dos o tres meses) por información y servicios que su agencia crediticia o un asesor de vivienda aprobado por HUD le facilitará gratuitamente con tan sólo comunicarse con ellos.

- Tenga cuidado con las estafas de recuperación de ejecuciones:  Si una empresa le dice que ellos pueden detener la ejecución inmediatamente con sólo usted firmar un documento asignándoles a actuar en su nombre, muy bien puede estar firmando el título de su propiedad y convirtiéndose en un arrendatario de su propia casa No firme ningún documento legal sin antes leer y comprender en su totalidad todos los términos.

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AYUDA

- Para ayuda en español llamar a Jessica Palomino al (202)930-5377 ó  (301)361-6000.

- HUD. Inf: 1-800-569-4287 (presione 2 para español)ó 1-800 877-8339 para obtener información sobre la agencia de asesoría de vivienda de su zona. 1888-995-HOPE (4673)